¿Qué es la novación de una hipoteca?

¿En qué consiste la novación de hipoteca?

Si has oído hablar de ella pero no tienes claro qué es una novación de hipoteca, debes saber que se trata de un trámite muy importante para los propietarios de viviendas, ya que facilita cambiar las condiciones de un crédito hipotecario pactadas inicialmente con el banco.

Concretamente, la Ley sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios permite realizar alguno de estos cambios:

• Ampliar o reducir el capital prestado en su día por la entidad bancaria.
• Solicitar un cambio del plazo en el que se amortiza el préstamo. 
• Modificar el tipo de interés pactado o vigente.
• Revisar las comisiones de la hipoteca.
• Cambiar las garantías personales.

Igualmente, en una novación se pueden contemplar revisiones relativas a los titulares del crédito hipotecario –algo habitual en las separaciones de parejas que suscriben esta clase de préstamos–, los productos asociados a la hipoteca, períodos de carencia, etc.

En resumen, una novación hipotecaria nos permite negociar con el banco algunos aspectos relacionados con nuestro préstamo hipotecario. Ahora bien: para que los cambios se lleven a buen puerto, es necesario contar con la aprobación de la entidad bancaria. Sin su conformidad, no es posible llevar a cabo una novación.

En el supuesto de que el banco sí acceda a renegociar las cláusulas de la hipoteca, el nuevo acuerdo, como explicamos en otro apartado, tiene que constar en una escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Cuáles son los requisitos para novar una hipoteca?

Pero en la novación de una hipoteca no basta con el consentimiento de la entidad bancaria a nuestra solicitud. Además, el interesado en novar un crédito hipotecario ha de cumplir estos requisitos:

• La hipoteca debe haber sido concedida para adquirir una vivienda habitual.
• Se tiene que haber pagado, al menos, tres años del préstamo hipotecario.
• Y hay que estar al corriente de todos los pagos con el banco.

¿Qué documentos se necesitan para la novación?

Cuando se solicita una novación hipotecaria a un banco, este último, a su vez, requiere que los prestatarios entreguen, entre otros, los siguientes documentos:

• Documento Nacional de Identidad (DNI) o Número de Identidad de Extranjeros (NIE) en vigor.
• Informe de vida laboral actualizado de los prestatarios y, en caso de haberlos, de los avalistas del crédito hipotecario.
• Título de propiedad de la vivienda.
• Escritura tanto de la casa como de la hipoteca.
• Nota simple de la vivienda.
• Certificados de estar al corriente en los pagos de la comunidad de vecinos y del ayuntamiento de la localidad.

Asimismo, podría suceder que la entidad bancaria pidiese otro tipo de documentación adicional que justificase la solicitud de los cambios de las condiciones del préstamo hipotecario. Por ejemplo, en una novación de hipoteca por divorcio. A propósito: ante la posibilidad de que se produzca una ruptura matrimonial o sentimental, en el blog ofrecemos unos consejos sobre cómo comprar una casa en pareja para evitar problemas.

¿Cuánto cuesta la novación de una hipoteca?

Llegados a este punto, es lógico que te preguntes cuáles son los gastos de novación de una hipoteca. Pues bien: los costes varían en función de la parte interesada. Es decir, unos gastos corresponden al banco y otros al cliente.

Todo lo referente a la asignación de los gastos, y lo que se ha de pagar, está contemplado por la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y la Dirección General de Tributos. Veámoslo con más detalle:

Gastos de una novación hipotecaria que debe asumir la entidad bancaria:

• Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) –salvo en el País Vasco, que lo paga el cliente–. La cantidad a pagar en las arcas de las comunidades autónomas representa entre el 0,5% y el 2% del aumento del préstamo en intereses, capital u otros costes adicionales asociados.
• Gastos de gestoría. La gestoría es la encargada de satisfacer los impuestos y hacer los trámites para modificar el registro de la propiedad hipotecada. Cada gestoría aplica sus propias tarifas. Pero, de media, calcula entre 100 y 150 euros, aproximadamente.
• Gastos de notaría. El notario se ocupa de formalizar en escritura pública: el cambio de tipo de la hipoteca (de variable a fijo), la ampliación del plazo o el capital prestado. Los gastos suponen entre el 0,2% y el 0,5% del capital restante del crédito en el momento de proceder a la novación.
• Gastos del Registro de la Propiedad. Al cambiar las condiciones, la hipoteca tiene que volver a inscribirse en el Registro. Los costes oscilan entre el 0,1% y el 0,25% del capital pendiente de satisfacer.