¿Qué es la extinción del condominio?

Si eres copropietario de un piso y no tienes muy claro qué es el condominio ni qué es una extinción de condominio, a través de esta guía vamos a explicártelo con claridad a través de casos prácticos. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un condominio?

En cuanto a cuál es el significado de condominio, dicho término es definido por el diccionario de la Real Academia Española (RAE) como el «dominio de una cosa en común por dos o más personas».

Y si preguntamos qué es el condominio en el contexto legal, los expertos amplían esa definición y observan que «el condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas». Es decir, se refieren a una propiedad compartida. Veámoslo con más detalle:

• Cuota de propiedad. El condominio es una situación en la que varias personas, físicas o jurídicas, son propietarias, de manera conjunta, de un bien, atribuyéndoseles una parte indivisa del mismo.
• Seguridad jurídica. Dicho concepto brinda una solución a las soluciones donde existe un bien físicamente indivisible con varios propietarios, dividiéndolo jurídicamente y asignando a cada propietario una cuota que represente el porcentaje de la titularidad que le corresponde.

Entre los ejemplos más frecuentes de condominio se encuentran las parejas o matrimonios y las herencias:

• Parejas o matrimonios. Cuando dos personas compran una casa, ambos son propietarios de la misma. Y lo habitual es que la propiedad se reparta al 50%.
• Herencias. Cuando un testador deja una vivienda a varios beneficiarios, estos pasan a ser condóminos (copropietarios) de la misma.

¿Cuándo es habitual hacer una extinción de condominio?

Ahora ya sabes qué es el condominio. Pero pudiera suceder que el mismo tuviera que disolverse. Respecto a qué es una extinción de condominio, vamos a explicarlo de la forma más sencilla posible:

• La extinción de condominio, también conocida como disolución de condominio, es un proceso legal mediante el cual se pone fin a la situación de copropiedad de un inmueble.
• Y se lleva a cabo cuando una o varias personas no desean continuar siendo condóminos.

Los divorcios o separaciones, las herencias y las disoluciones de sociedades son algunos de los motivos que dan lugar a una extinción de condominio.

¿Cómo se hace una extinción de condominio?

¿Te encuentras en alguna de las situaciones mencionadas, quieres formalizar la disolución del condominio pero no sabes cómo hacerlo? En ese supuesto, toma nota de los pasos necesarios para hacer una extinción de condominio:

1. Acuerdo entre condóminos. Lógicamente, el primer paso es llegar a un acuerdo con los demás copropietarios. ¿Quién se quedará con la titularidad de la casa? ¿Cómo se repartirán los gastos asociados a la disolución de condominio?
2. Visita a una notaría. Un notario te asesorará sobre la escrituración, la tasación de la vivienda, la compensación que recibirá el condómino que ceda su parte y los gastos de la extinción.
3. Formalización de la extinción. Por lo general, la disolución de condominio se formaliza a través de una escritura de extinción ante notario. En caso de divorcio, si el juez lo acepta, puede materializarse en el acuerdo de separación (convenio regulador) sin necesidad de acudir a una notaría.
4. Inscripción en el Registro. La extinción de condominio debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, personalmente o encargándoselo a una gestoría, para que conste quién es el nuevo propietario de la vivienda.
5. Pago de impuestos. Finalmente, como veremos en otro apartado, la disolución de dominio tiene implicaciones tributarias distintas en cada caso.

Si la extinción de condominio se realiza de mutuo acuerdo, el proceso no presentará complicaciones. De lo contrario, habrá que recurrir a un procedimiento conocido como división de cosa común. Nos referimos a una actuación extrajudicial o judicial cuyo propósito es poner fin a la situación en la que una cosa o un derecho pertenece a varias personas en condominio.

¿Qué se necesita para hacer una extinción de condominio?

Una vez explicado qué es una extinción de condominio y qué pasos deben darse para llevarlo a cabo, hay que preparar los siguientes documentos y presentarlos en la notaría:

• Documento de identidad de las partes interesadas.
• Tasación o valoración de la vivienda.
• Escrituras y otros documentos relevantes relacionados con el bien.
• Documentación sobre medios de pago.

Gastos e impuestos de una extinción del condominio

Como sucede con cualquier otra operación inmobiliaria, la disolución de condominio lleva aparejados una serie de gastos que conviene conocer:

• Notaría. Aproximadamente, el precio del notario en la extinción de condominio por formalizar una escritura pública representa entre el 0,2% y el 0,5% sobre el valor cedido.
• Registro de la Propiedad. A modo orientativo, calcula entre el 0,1% y el 0,25% sobre el valor cedido.
• Impuestos de Actos Jurídicos Documentados (AJD). En lo referente a la extinción de condominio y los impuestos, el AJD hay que pagarlo si se formaliza una escritura ante notario. Dependiendo de la comunidad autónoma, el porcentaje a pagar oscila entre el 0,5% y el 2% sobre el valor cedido.
• Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). El ITP lo satisface la persona que adquiere los bienes sobre los que recae el condominio, siempre y cuando se considere que se ha producido un exceso de adjudicación. Y a la base imponible que se establezca hay que aplicar el porcentaje (entre el 6% y el 11%) que cada comunidad autónoma tenga establecido.
• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). Se paga cuando existe lo que se conoce como exceso de adjudicación gratuito. Y la persona que recibe de más tributa por el ISD en lugar de hacerlo por el ITP.
• Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Si te preguntas cómo se declara la extinción de condominio, la persona que transmite los bienes tendrá que tributar por la ganancia o pérdida patrimonial que se produzca entre el valor de mercado de la parte del bien transmitida y el valor de adquisición.
• Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Y en lo relativo a la extinción de condominio y la plusvalía municipal, este tributo lo paga quien transmite su cuota de propiedad cuando se produce un beneficio superior al valor original. Y en las donaciones lo paga el adjudicatario.

Por la complejidad que representan la declaración y el pago de impuestos, es aconsejable contratar los servicios de asesores fiscales. Además, en los procesos de disolución de condominio es normal que se contraten los servicios de gestores y abogados.

Ventajas fiscales de la disolución de condominio

Como habrás visto, la disolución de condominio conlleva afrontar unos impuestos. No obstante, esta fórmula para poner fin a situaciones de copropiedad también puede tener ventajas fiscales. Entre ellas:

• Exención del AJD y del ITP. No se pagan si la disolución no implica una transmisión patrimonial.
• Exención del IRPF. No tributa cuando no se considera que la disolución incrementa o disminuye el patrimonio de los copropietarios.
• Exención del IIVTNU. No se satisface salvo que haya un beneficio superior al valor original.

¿Cómo extinguir una copropiedad con una hipoteca en común?

Como ya se ha explicado, uno de los motivos que pueden dar lugar a una disolución de condominio es un divorcio. Y en muchos supuestos, la pareja que se separa comparte un préstamo hipotecario. Por lo tanto, aquí estaríamos hablando de una extinción de condominio con hipoteca en común:

• Si una de las partes quiere quedarse con el piso, para realizar una extinción de condominio de la vivienda habitual es preciso cambiar la titularidad de esta última.
• Ello significa tener que negociar con el banco, u otra entidad financiera, una novación de la hipoteca.

¿Cómo hacer una extinción de condominio entre hermanos?

Otra de las causas que suelen dar lugar a una disolución de condominio es una herencia que afecte a varios hijos. Pues bien, para deshacer la comunidad de bienes hay dos opciones:

• Entregar el total de la propiedad a uno de los hermanos y compensar a los demás.
• Vender la vivienda a un tercero y distribuir los beneficios entre los hermanos.

¿Cómo afecta al derecho de uso y al usufructo la extinción de condominio?

Finalmente, es importante comentar que una disolución de condominio no afecta al derecho de uso, por ejemplo, en un divorcio. Ni tampoco al usufructo del cónyuge de una persona fallecida aunque la vivienda haya sido heredada por los hijos.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a entender, a grandes rasgos, qué es la extinción de condominio, cuándo es habitual recurrir a este procedimiento y cómo se lleva a cabo. Para evitar conflictos, garantizar un reparto justo y no tener problemas con las administraciones públicas, lo mejor es buscar asesoramiento legal y fiscal.

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