¿Qué es el usufructo de una vivienda?

En cuanto a qué es el usufructo, se trata de un derecho real regulado en el capítulo I del título VI (Del usufructo, del uso y de la habitación) del Código Civil, conformado por el artículo 467 y siguientes de dicho texto legal. Y no se concibe sin la nuda propiedad. Pero lo mejor es que expliquemos ambas definiciones:

• Usufructo. Según el Código Civil, el usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
• Nuda propiedad. También conocida como «propiedad desnuda», es el derecho de un individuo –denominado nudo propietario– sobre una vivienda de la que ostenta la titularidad legal, pero con la limitación de no tener derecho a su posesión y disfrute.

En el ámbito inmobiliario puede darse el caso de que una persona (usufructuario) se reserve el usufructo de una propiedad, es decir, el disfrute de la vivienda. Y que otra sea la propietaria legal (nudo propietario) pero no tenga un derecho pleno sobre el inmueble hasta que finalice el usufructo.

Tipos de usufructo según la ley

Una vez explicado qué es el usufructo, conviene saber que la legislación contempla diferentes tipos de usufructo:

• Usufructo legal. Como indica su denominación, se forma por imperativo legal. Actualmente, el único usufructo legal existente en nuestro ordenamiento jurídico es que el que tiene que ver con el derecho de usufructo del cónyuge viudo, ya sea con hijos, descendientes y ascendientes o sin ellos.
• Usufructo voluntario. Se establece de forma voluntaria. Un ejemplo: dos hermanos son titulares de una vivienda y deciden que, en el caso de que uno fallezca, el otro tenga el derecho de usufructo. Si el hermano fallecido tiene hijos, estos pasarán a adquirir la nuda propiedad y no podrán hacer uso de la vivienda sin el consentimiento de su tío o hasta que el derecho se extinga.
• Usufructo temporal. Es el que se concede por un plazo de tiempo determinado que suele establecerse en el título constitutivo del usufructo. En estas situaciones, un usufructuario solamente puede disfrutar de una casa durante un periodo limitado. Una vez concluido, el nudo propietario recupera el uso pleno de la vivienda.
• Usufructo vitalicio. En muchos testamentos es habitual que se decida otorgar el usufructo vitalicio al cónyuge viudo y la nuda propiedad a los hijos. De esta forma, el primero puede seguir viviendo en la casa o incluso alquilarla hasta su fallecimiento.

¿Qué bienes se suelen dejar en usufructo?

Ahora que ya sabes qué es el usufructo y cuántos tipos hay, es importante que conozcas los bienes que son objeto de ese derecho real. Entre los más comunes se encuentran:

• Inmuebles. Viviendas, locales, terrenos… Especialmente, son objeto de usufructo en herencias o acuerdos familiares.
• Bienes muebles. Del mismo modo, pueden dejarse en usufructo otros bienes como mobiliario, obras de arte, joyas, vehículos, papel moneda, participaciones sociales, etc.

Así pues, el usufructo se aplica a una gran variedad de bienes, ya sean muebles o inmuebles, aunque, popularmente, se lo relacione con las viviendas.

¿Cuánto puede durar el derecho de usufructo?

Por lo que respecta a cuánto puede durar el derecho de usufructo, dependerá de la condición del usufructuario. Si es una persona física, el usufructo puede ser temporal o vitalicio.

• Usufructo temporal. Como se ha explicado anteriormente, su duración es limitada y concluye al cumplirse el plazo acordado. Por ejemplo, 15 años.
• Usufructo vitalicio. Finaliza cuando fallece el usufructuario.

Sobre este asunto, el artículo 515 del Código Civil observa que «no podrá constituirse el usufructo a favor de un pueblo, corporación o sociedad por más de 30 años». Y añade que el usufructo se extinguirá si, antes de ese tiempo, «el pueblo quedara yermo (deshabitado) o la corporación o la sociedad se disolviera».

¿Qué significa ser usufructuario de una vivienda?

Llegados a este punto, ahora que ya sabes qué es el usufructo, vamos a centrarnos en la figura del usufructuario de una vivienda:

• Hablar del usufructuario es hacerlo del titular del derecho de usufructo.
• Mientras dure este último, puede disfrutar de la vivienda o alquilarla.
• Sin embargo, no está autorizado a venderla o hipotecarla, ya que no es el dueño legal del piso en usufructo.

¿Qué derechos y obligaciones tiene el usufructuario de una vivienda?

Por lo expuesto, queda claro que el usufructuario tiene derecho a disfrutar de la vivienda en usufructo y a beneficiarse de las rentas del inmueble. De igual manera, debe cumplir una serie de obligaciones:

• Redactar un inventario, tasar los bienes objeto de usufructo y dejar constancia del estado en que se hallan por si hubiese de restituirlos o indemnizar por uso abusivo.
• Otorgar una fianza (salvo los padres o exenciones explícitas por parte del nudo propietario) para garantizar el buen uso de la vivienda.
• Pagar contribuciones y cargas ordinarias.
• Encargase de las reparaciones necesarias, si el usufructo es gratuito, para mantener el bien inmueble en buen estado –a excepción de los casos en los que el desperfecto o rotura se deba a vejez, vicio intrínseco o deterioro grave anterior al usufructo–.
• Poner en conocimiento del nudo propietario la perturbación del derecho.
• Utilizar la vivienda con cuidado y diligencia.
• Entregar el bien inmueble al extinguirse el usufructo en el mismo estado y, si no fuera posible, restituyendo su valor.

¿Cuándo se extingue el usufructo?

Por último, ha quedado de manifiesto que la extinción del usufructo está sujeta a la duración del derecho. Pero no es el único motivo. Además, hay otras razones para que se extinga un usufructo:

• Vencimiento del plazo pactado en usufructos temporales.
• Fallecimiento del usufructuario si no es sucesivo.
• Cumplimiento de la condición si el usufructo está sujeto a condición resolutoria.
• Cuando un mismo individuo es usufructuario y nudo propietario (consolidación).
• Prescripción extintiva.
• Renuncia expresa del usufructuario.
• Pérdida total o parcial del bien.
• Cesación del derecho que constituyó el usufructo.
• No entregarse la fianza (si se está obligado a hacerlo).

Por todo lo expuesto, confiamos en que ahora tengas más claro qué es el usufructo, un derecho que suele darse en el ámbito familiar y en herencias para gestionar el uso y la propiedad de bienes como las viviendas.

Si estás pensando redactar un contrato de usufructo, es recomendable solicitar ayuda legal. Dependiendo del caso, un experto te dirá si es suficiente firmar un documento privado o si es necesario acudir a un notario y elevarlo a público.

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