¿Qué es el impuesto de viviendas vacías?

¿En qué consiste el impuesto sobre viviendas vacías?

Pero antes de centrarnos en el impuesto sobre viviendas vacías, es importante tener claro qué se considera «vivienda vacía» en nuestro país. Al respecto, dicho término es contemplado tanto por el INE como por la nueva Ley de Vivienda:

• Instituto Nacional de Estadística. El INE considera una vivienda vacía cuando «no es la residencia habitual de ninguna persona ni es utilizada de forma estacional, periódica o esporádica por nadie». Es decir, es una vivienda deshabitada.
• Ley de Vivienda. En cuanto a la nueva Ley por el Derecho a la Vivienda que entró en vigor en 2023, para esta norma estatal el concepto de vivienda vacía se refiere a los pisos o casas que lleven más de dos años desocupados.

Precisamente, mediante su disposición final tercera, la Ley de Vivienda permite entender en qué consiste el impuesto sobre viviendas vacías:

• Se trata de un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) que los ayuntamientos pueden aplicar a las viviendas que permanezcan desocupadas, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años.
• Como ya hemos explicado en el blog, el IBI es un tributo municipal que deben pagar los propietarios de bienes inmuebles (viviendas, locales, terrenos, etc.) y cuyo tipo impositivo se calcula sobre el valor catastral de la propiedad.

A través del recargo en el IBI para viviendas desocupadas se pretende incentivar a los propietarios a alquilar o vender sus pisos o casas con el objetivo de aumentar la disponibilidad de inmuebles en el mercado y contribuir así a solventar el problema de la vivienda en España.

¿Quién debe pagarlo?

En cuánto a quién debe pagar el recargo en el IBI para viviendas vacías, la Ley de Vivienda establece que se aplica a los titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial que posean algún piso o casa que, como determina la norma, lleve desocupado más de dos años de forma continuada y sin causa justificada.

Conviene saber que el impuesto sobre viviendas vacías no solamente afecta a las personas físicas, pues, como veremos en otro apartado, una persona jurídica (empresa, banco, fondo, etc.) también es considerada sujeto pasivo de dicho impuesto.

Recargo en el IBI por viviendas desocupadas

Pero, en la práctica, ¿qué recargo tiene el IBI? ¿Se aplica igual en todas las comunidades autónomas? ¿En qué excepciones y casos no repercute en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles?

¿Cómo afecta el recargo del IBI a las viviendas vacías?

En lo referente a cómo afecta el recargo del IBI a las viviendas vacías, ya se ha comentado que el impuesto está contemplado en la nueva Ley de Vivienda. Según dicha norma:

• Los ayuntamientos están autorizados a aplicar un recargo en el IBI a las viviendas que lleven más de dos años desocupadas sin causa justificada.
• Y el recargo afecta a los propietarios con cuatro o más viviendas vacías en el mismo municipio.

En el caso de Cataluña, dicho recargo está contemplado en la Ley del Impuesto sobre las Viviendas Vacías, una norma que considera sujetos pasivos del impuesto a los grandes tenedores con más de 10 viviendas vacías durante más de dos años sin justificación y a las siguientes personas jurídicas:

• Propietarios de viviendas vacías.
• Titulares de un derecho de usufructo, de un derecho de superficie o de cualquier otro derecho real que otorgue la facultad de explotación económica de una vivienda.
• Fondos de titulación.

Por su parte, la Comunidad Valenciana creó su propio impuesto sobre viviendas vacías a través de la Ley de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat 2021. Y aplica el recargo a grandes tenedores (personas físicas o jurídicas) que dispongan de más de 10 viviendas en régimen de propiedad, alquiler, usufructo u otras modalidades de disfrute.

¿Cuánto puede aumentar el IBI?

Respecto a cuánto puede aumentar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles una vez aplicado el recargo de vivienda vacía, la nueva Ley de Vivienda determina una serie de tipos impositivos:

• Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto.
• El recargo podrá ser de hasta el 100% de la cuota líquida del impuesto cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del periodo de tiempo de desocupación.
• Además, los ayuntamientos podrán aumentar un 50% adicional en los casos de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

Excepciones y casos en los que no se aplica

No obstante, en la modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles se tienen en cuenta una serie de excepciones y casos:

• Traslado temporal por razones laborales o de formación.
• Cambio de domicilio por situación de dependencia, razones de salud o emergencia social.
• Inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada.
• Inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva.
• Que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o una causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma.
• O que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación, o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.

Todos estos supuestos son causas que justifican la desocupación de una vivienda y, por lo tanto, la exención en el impuesto sobre viviendas vacías.

¿Cómo evitar el recargo en el IBI por vivienda vacía?

Pero, más allá de esas excepciones o casos, existen otras formas de evitar el impuesto de vivienda vacía: alquilar el inmueble o justificar su uso. Veamos…

Alquiler de la vivienda

Sin duda, además de ingresos económicos, alquilar una vivienda aporta importantes ventajas a los propietarios. Una vivienda en alquiler:

• Contribuye a evitar el recargo del IBI por vivienda vacía.
• También permite beneficiarse de bonificaciones en el propio IBI en algunos municipios en concepto de alquiler de vivienda.
• Posibilita aplicarse reducciones de hasta el 60% en el IRPF por los rendimientos obtenidos.

Justificación de uso

Del mismo modo, un propietario puede justificar que una vivienda no está realmente desocupada aportando documentos como facturas de suministros básicos (agua, luz o gas) que demuestren un consumo regular, contratos de arrendamiento, certificados de empadronamiento, informes de rehabilitación, etc.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a entender en qué consiste el impuesto sobre viviendas vacías y cómo se aplica. Recuerda: si bien el recargo del IBI está regulado a nivel nacional, su aplicación puede variar en función de la normativa autonómica u ordenanza municipal.

Preguntas frecuentes