¿Qué es el certificado de fin de obra y por qué es tan importante?
Tanto en las promociones de obra nueva como en las ampliaciones y reformas de consideración, el certificado de fin de obra (CFO) es esencial y obligatorio para que una vivienda sea habitable. Si no estás familiarizado con él, a través de esta guía te explicamos qué es, quién lo firma, cómo se obtiene y por qué es tan importante. ¡Toma nota!
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El certificado de fin de obra es un documento obligatorio que acredita que una vivienda se ha construido o reformado conforme al proyecto aprobado y cumple con la normativa para poder ser habitada.
¿Qué es el certificado de fin de obra?
En cuanto a qué es el certificado de fin de obra, se trata de un documento que se emite para acreditar que la construcción, ampliación o reforma relevante de una vivienda ha finalizado con éxito.
- En concreto, el objetivo del certificado es confirmar que los trabajos llevados a cabo para construir, ampliar o reformar una vivienda se han realizado según el proyecto aprobado en la licencia de obra y cumplen con todas las normativas técnicas y legales.
- Y, como detallaremos en otro apartado, este documento es emitido y firmado por el director de obra y el director de ejecución de la misma, por lo general un arquitecto y un arquitecto técnico, respectivamente.
Un certificado final de obra es un documento muy completo e incluye estos datos tanto de la edificación como de quienes intervienen en su ejecución:
- Tipo de obra.
- Emplazamiento.
- Localidad.
- Licencia de obra.
- Datos del promotor, constructor y proyectista.
- Datos del director de obra y del director de ejecución de la obra.
- Descripción de las modificaciones (en el caso de haberlas).
- Día, mes y año.
- Firmas de los directores y del promotor.
El modelo de certificado final de obra suelen aportarlo los colegios profesionales. Y el documento se basa en el compartido por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). Un ejemplo de certificado es el que ofrece el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM).
Diferencia entre certificado de fin de obra y licencia de primera ocupación
Por cierto: en ocasiones suele confundirse el certificado de fin de obra con la licencia de primera ocupación. Pero, como veremos a continuación, son documentos distintos que se complementan:
- Certificado de fin de obra. Acredita que una obra, ampliación o reforma se ha ejecutado conforme al proyecto aprobado en la licencia de obra y cumple las diferentes normativas aplicables.
- Licencia de primera ocupación. Es otorgada por el ayuntamiento, previa presentación del certificado de fin de obra y otros documentos, para confirmar que una vivienda cumple las normas urbanísticas y de edificación. Y que, por lo tanto, es apta para ser utilizada.
Asimismo, el certificado de fin de obra es necesario para obtener la cédula de habitabilidad de una vivienda de nueva construcción o que haya sido rehabilitada. Este documento administrativo es emitido por las comunidades autónomas y garantiza que en un piso o una casa reúne las condiciones mínimas necesarias para ser habitada.
¿Es obligatorio el certificado de fin de obra?
Por lo expuesto, queda claro que el certificado de fin de obra es obligatorio. De hecho, se encuentra contemplado en los artículos 6 (Recepción de obra), 12 (El director de obra), 13 (El director de la ejecución de la obra) y 17 (Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación) de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), encargada de regular la edificación en nuestro país desde su entrada en vigor en el año 1999.
Carecer de dicho certificado no sólo impide la obtención de la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad. Asimismo, la no emisión del documento conlleva problemas legales y sanciones. Un asunto que ampliamos más adelante. ¡Sigue leyendo!
¿Quién emite y firma el certificado de fin de obra?
Por lo que respecta a quién emite y firma el certificado de fin de obra, la Ley de Ordenación de la Edificación precisa lo siguiente:
- Cuando el constructor concluya la obra y se la entregue al promotor debe adjuntar «el certificado final de obra suscrito por el director de obra y el director de la ejecución de la obra».
- «El director de obra y el director de la ejecución de la obra que suscriban el certificado final de obra serán responsables de la veracidad y exactitud de dicho documento».
En el caso del director de obra, es el arquitecto responsable de dirigir y supervisar que la obra se materializa conforme al proyecto aprobado. Por su parte, el director de la ejecución de la obra es un arquitecto técnico o aparejador que se encarga de dirigir los trabajos y controlar la calidad tanto de los materiales como de los sistemas constructivos.
Pero, además del director de obra y del director de la ejecución de la obra, en el proceso de emisión del certificado intervienen otros agentes:
- Constructor. Es el ejecutor material de la obra siguiendo las indicaciones del proyecto y bajo la supervisión de los directores de obra y de la ejecución.
- Promotor. Es la persona física o jurídica que impulsa, programa y financia la construcción de viviendas para su compraventa. Es responsable de contratar a los profesionales adecuados y de garantizar que la edificación cumpla la normativa.
Por último, conviene no olvidarse de las administraciones públicas. Así, el ayuntamiento y la comunidad autónoma correspondiente tienen que supervisar el certificado de fin de obra antes de expedir la licencia de primera ocupación y la cédula de habitabilidad, respectivamente.
Pasos para obtener el certificado de fin de obra
En lo referente a cómo se obtiene un certificado final de obra, para conseguirlo es necesario seguir estos pasos:
- Inspección de la obra. En primer lugar, los directores de obra y de la ejecución de la obra deben realizar una inspección detallada de la misma y comprobar que se ha ejecutado conforme al proyecto y la normativa.
- Recopilación de documentación. A continuación, han de recopilarse documentos como licencia de obra aprobada, planos de la obra, registro de órdenes, asistencias y controles de calidad, documento que justifique el pago de tasas, etc.
- Emisión y visado del certificado. Una vez que se elabora y firma el certificado por parte de los directores de obra y de la ejecución de la obra, el documento debe ser visado por los colegios profesionales correspondientes –aunque su presentación en los colegios de arquitectos o de arquitectos técnicos y aparejadores no es obligatoria en todas las comunidades autónomas–.
- Entrega y registro del documento. Finalmente, el certificado se presenta en el ayuntamiento y la comunidad autónoma (en los casos en que sea necesario obtener la cédula de habitabilidad).
¿Por qué es tan importante el certificado de fin de obra?
Llegados a este punto, queda claro que el certificado de fin de obra es un documento de suma importancia. Y lo es por diferentes motivos:
- Obtención de la licencia de primera ocupación y/o de la cédula de habitabilidad. Sin dicho certificado no es posible obtener la licencia ni la cédula que autorizan a utilizar y habilitar una vivienda.
- Registro, escritura e hipoteca. Sin el CFO, una obra, ampliación o reforma no se considera legalmente terminada. Esa condición supone una traba para que una vivienda pueda registrarse y escriturarse. Y si un piso o casa no está registrado ni escriturado, los interesados en habitar la vivienda tampoco podrán solicitar una hipoteca.
- Contratación de suministros. De igual manera, las compañías suministradoras de agua, electricidad y gas solicitan el certificado para dar de alta estos servicios básicos.
Además, no emitir ni obtener el certificado final de obra puede traducirse en responsabilidades legales, civiles y penales para el constructor y el promotor, así como en multas y sanciones administrativas. Y este documento también es indispensable para la entrada en cobertura del seguro decenal, que protege durante 10 años a los compradores de viviendas de obra nueva ante posibles riesgos estructurales.
En definitiva, el certificado de fin de obra es un documento fundamental al acreditar que una edificación ha sido construida, ampliada o reformada conforme al proyecto aprobado y cumpliendo la normativa vigente. Y que, por lo tanto, puede habitarse. Normalmente, este certificado se relaciona con las promociones de obra nueva. Sin embargo, también es necesario, por ejemplo, al convertir un local en vivienda. ¡Conviene saberlo!
Preguntas frecuentes
¿Quién debe solicitar el certificado de fin de obra?
¿Cuánto tiempo tarda en obtenerse este certificado?
¿Es posible modificar el certificado de fin de obra una vez emitido?
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