Qué es la depreciación, ¿afecta a la vivienda?

Qué es la depreciación

En cuanto a qué es la depreciación, el diccionario de la Real Academia Española (RAE), al definir dicho término, se refiere a la «disminución del valor o precio de algo», ya sea en relación con el que antes tenía o comparándolo con otras cosas de su clase.

En el mercado inmobiliario, hablar de la depreciación de la vivienda es hacerlo de la pérdida gradual de valor de una propiedad como consecuencia de la antigüedad, la falta de mantenimiento y otros factores que detallaremos más adelante.

Diferencias entre amortización y depreciación

En el lenguaje coloquial, es habitual que algunas personas confundan los términos «amortización» y «depreciación». Sin embargo, como veremos a continuación, no son lo mismo:

• Amortización. Se centra en los activos intangibles. La Agencia Tributaria señala que «la amortización es la forma de tener en cuenta la depreciación que sufren los inmuebles generadores de los rendimientos por el uso o transcurso del tiempo». De igual manera, el concepto de amortización se refiere al pago o cancelación de una hipoteca.
• Depreciación. Por su parte, la depreciación es la disminución del valor de un activo tangible, como una vivienda, debido a diferentes causas.

Depreciación y valor de mercado, ¿por qué una vivienda no pierde valor?

En cualquier caso, conviene saber que las viviendas no siempre se devalúan. Así, su valor de mercado puede aumentar si se da una serie de condiciones. Entre ellas:

• Ubicación. Una casa es especialmente valorada si se encuentra en una zona tranquila y segura.
• Estado de conservación. Asimismo, un piso o chalet no pierde valor, sino todo lo contrario, si se ha conservado y/o ha sido objeto de reformas y rehabilitaciones bien ejecutadas y realizadas con materiales de calidad o equipamiento que mejore la calidad de vida.
• Entorno. De igual manera, un inmueble se valoriza si tiene fácil acceso a servicios esenciales (colegios, centros de salud, farmacias, etc.) y zonas de ocio (bares, restaurantes, tiendas, cines, gimnasios…). Y también si en su entorno se han habilitado nuevas áreas ajardinadas, zonas peatonales, carriles bici, etc.
• Comunicación. No menos relevante, una vivienda verá incrementado su valor en el caso de que se hayan creado o mejorado las vías de comunicación con el resto de la ciudad u otros municipios. Por ejemplo, a través de nuevas líneas de medios de transporte público o carreteras.

Entre otras cuestiones, todo ello se considera a la hora de hacer una tasación. Nos referimos a una metodología que permite calcular el valor de una vivienda. Y que, a la hora de vender una propiedad, tiene mucha más fuerza que el valor catastral que puede consultarse en la sede electrónica del Catastro.

Tipos de depreciación de un inmueble

Volviendo a la devaluación de un inmueble, existen diferentes tipos de depreciación que pueden afectar a una vivienda:

• Depreciación física. Es la que primero se percibe. Si no ha sido objeto de un mantenimiento adecuado, el desgaste y el envejecimiento de la propiedad, junto a los daños y deterioros estructurales, darán lugar a una pérdida de valor.
• Depreciación funcional. Tiene lugar cuando una vivienda se vuelve obsoleta debido a un aprovechamiento, distribución o instalaciones que resultan desfasados. En este sentido, el potencial comprador de un piso podría hacer alusión a una obsolescencia funcional para solicitar una rebaja en el precio argumentando que, tras la adquisición de la casa, se vería obligado a realizar una reforma integral de la misma.
• Depreciación económica. Igualmente, el valor de una propiedad podría disminuir por cuestiones como una mala ubicación de la propia vivienda o de los servicios de la zona, cambios en el mercado inmobiliario, una desaceleración de la economía, etc.

En qué casos se devalúa una vivienda

Pero lo mejor es que expongamos algunos ejemplos de depreciación. De esta forma se entenderá de una manera más didáctica cuáles son algunos de los factores que hacen que una vivienda pierda valor.

• Ubicación. Ya se ha hecho referencia a ella en otro apartado. En este sentido, las casas ubicadas en áreas con infraestructuras deficientes, pocos servicios y mal comunicadas tienden a depreciarse.
• Seguridad. Relacionado con el factor anterior, una de las cuestiones que tienen en cuenta muchos compradores es que el piso se encuentre en una zona segura. Por lo tanto, se tiende a rechazar aquellas viviendas situadas en áreas que no sean tranquilas y se caractericen por unos elevados índices de delincuencia.
• Antigüedad. Es uno de los factores más obvios que afectan a la depreciación de la propiedad. Como se ha comentado, si una vivienda antigua necesita reformas parciales o integrales se depreciará su valor. De ahí que muchos compradores se decanten por proyectos de obra nueva al buscar casa.
• Funcionalidad. Además, el problema podría agravarse si a la ausencia de mantenimiento y reformas se suma un deterioro funcional. Un piso puede ser antiguo pero conservar una distribución de las estancias aprovechable. El problemas es cuando no es así y requiere una rehabilitación en profundidad.
• Decoración. En esa línea, decoraciones anticuadas o personalizadas en exceso también representarán un obstáculo al vender una propiedad e impactar negativamente en su valor. Como sucede en otros órdenes de la vida, una vivienda a la venta tiene que «entrar por los ojos».
• Orientación. Hoy en día, es fundamental que un piso o chalet disfrute de una buena iluminación. Al respecto, una orientación desfavorable o la ausencia de superficies acristaladas hará que una casa sea menos atractiva y se deprecie. En Kronos Homes lo sabemos. Por ello, en nuestras promociones prestamos especial atención al aprovechamiento de la luz natural.
• Oferta y demanda. El stock es otra variable en la depreciación de inmuebles. En una zona con exceso de demanda, lo normal es que los precios tiendan a bajar y que, por consiguiente, el valor de un inmueble se vea afectado.
• Tiempo. Y entre los factores que influyen en la devaluación de un piso está el tiempo que lleve a la venta. Para algunos compradores, las propiedades que permanecen en el mercado por largos periodos suelen ser menos deseables.
• Precio. Y ello es así, en no pocas ocasiones, porque los propietarios se aferran a un precio inicial y no son conscientes de que el mismo no se ajusta a la realidad y no resulta «apetecible» para quienes visitan la casa.

En definitiva, la depreciación afecta a la vivienda. Sin duda, el valor de un inmueble disminuye a causa de los factores enumerados. Por ese motivo, si se desea venderlo es imprescindible analizar su situación y estudiar cómo puede valorizarse. Por ejemplo, realizando algún tipo de reforma o rehabilitación.

¿Cómo se calcula la depreciación de una vivienda?

En lo referente a cómo se calcula la depreciación anual de una vivienda a efectos contables, una de las fórmulas es dividir el valor total del inmueble entre su número de años de vida útil estimada. Dependiendo del país y las personas encargadas de realizar dicha evaluación, es posible calcular la depreciación utilizando métodos como los denominados de «línea recta» o de «depreciación acelerada».

No obstante, a efectos prácticos y de usuario lo que predomina es la tasación, los factores expuestos y la evolución tanto del mercado inmobiliario como de la economía. Todo ello, en conjunto, es lo que posibilita saber si una vivienda se ha depreciado o valorizado.

Porque, ¡no todas las propiedades se deprecian! Gracias a su ubicación, diseño, calidad, etc., muchas aumentan su valor y suponen una garantía tanto para sus habitantes como para quienes deciden invertir en el sector inmobiliario.