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¿Qué es el contrato de reserva de una vivienda?

El contrato de reserva de vivienda es uno de los documentos que se firman antes de adquirir una casa. Pero, ¿en qué consiste exactamente y por qué es tan importante? ¿Qué información debe incluir? ¿Cuáles son las consecuencias de cancelarlo? Si estás pensando adquirir un piso o chalet, el vendedor te propone firmar este tipo de contrato y tienes dudas al respecto, a través de esta guía te explicamos todo lo que necesitas saber.

2022-10-03 20:07:26

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¿Qué es un contrato de reserva de vivienda?

Si alguna vez te has preguntado qué es un contrato de reserva de vivienda, se trata de un acuerdo preliminar entre comprador y vendedor en el que ambas partes manifiestan su intención de formalizar la compraventa de un inmueble. Mediante este documento:

  • El comprador entrega una cantidad de dinero, conocida como señal, reserva o anticipo.
  • Por su parte, el vendedor se compromete a entregar la vivienda. Y, previamente, a retirarla del mercado durante el plazo de tiempo reflejado en el contrato, asegurando así que no será vendida a terceros.

¿Por qué es importante el contrato de reserva en la compra de una vivienda?

Este tipo de contrato es importante llegado el momento de comprar una vivienda, ya que aporta ventajas a ambas partes, al tiempo que les impone derechos y obligaciones:

  • Para el comprador es una garantía de compra. Ello es así porque garantiza que la vivienda reservada no será vendida a otra persona mientras el contrato se encuentre en vigor. Ello le facilitará, entre otras gestiones, solicitar una hipoteca. De igual manera, se asegurará que comprará la propiedad en las condiciones pactadas en el contrato y que se respetará el precio acordado.
  • Y para el vendedor es sinónimo de confianza. Cuando firma el contrato de reserva y paga una señal, un comprador muestra un interés real en la compra de una vivienda. Igualmente, el plazo establecido le concederá tiempo suficiente al vendedor para hacer las gestiones oportunas o realizar algún arreglo en la casa.

Por cierto: la cantidad de dinero entregada en concepto de señal, reserva o anticipo se descuenta del precio total de la vivienda a la hora de formalizar su compraventa.

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¿Qué información debe incluir un contrato de reserva?

Una vez explicado qué es un contrato de reserva de vivienda, vamos a ocuparnos de los datos que debe incluir. Así, en esta clase de documento suelen figurar los siguientes datos:

Nombre y datos personales. Tanto del comprador como del vendedor.

  • Descripción del inmueble. Información del Registro de la Propiedad, referencia catastral, dirección, superficie, etc. Todos estos datos están reflejados en una nota simple.
  • Certificado de cargas. Para saber si la vivienda está libre de cargas o pesa alguna sobre ella (cargas hipotecarias, fiscales, tributarias…).
  • Importe de la señal. Como veremos en otro apartado, no existe una cantidad fija. Pero la pactada tiene que quedar reflejada en el contrato.
  • Precio de venta, forma de pago y plazo para hacer efectiva la compra. Además, el documento establece el precio de venta, cómo se pagará la vivienda, qué gastos corresponden a cada parte involucrada y en qué plazo ha de materializarse la operación.
  • Cláusula de rescisión. Y si bien no es usual, en algunos contratos, de forma opcional, se incluye una cláusula en la que se determinan las condiciones en las que puede rescindirse el contrato.
  • Fecha, lugar y firma.

Los contratos de reserva de vivienda en fase de precomercialización no incluyen el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y no son vinculantes. Eso significa que el comprador puede renunciar a la compra y recuperar el dinero aportado.

Por el contrario, los documentos de reserva de viviendas en fase de comercialización sí incluyen el IVA y son vinculantes, por lo que el comprador no podrá recuperar la señal a menos que así esté estipulado en la cláusula de rescisión (de haberla).

Cuándo se firma un contrato de reserva

Con un contrato de reserva de vivienda, ambas partes acuerdan la compraventa inmobiliaria. Se trata de un tipo de contrato muy frecuente en las promotoras que comercializan sus viviendas en ejecución o cuando ya están construidas.

  • Por lo tanto, firmar un documento de reserva de vivienda es algo habitual en las operaciones de compraventa de viviendas de obra nueva.
  • Pero dicho contrato también se puede firmar entre particulares antes de formalizar el traspaso de una propiedad.

Diferencias entre contrato de reserva y contrato de arras

Llegados a este punto, quizás hayas oído hablar del contrato de arras y te preguntes si es lo mismo que un contrato de reserva. Pues bien: aunque ambos documentos se firmen antes de la adquisición de una vivienda, lo cierto es que son diferentes y cada uno de ellos presenta sus peculiaridades. Pero lo mejor es que lo veamos de forma detallada en la siguiente tabla:

 

Contrato de reserva de vivienda

Contrato de arras

Tipo de acuerdo

Determina la reserva de la compra de una vivienda a una promotora o un particular mediante el pago de una cantidad económica en concepto de señal. Además, incluye una serie de condiciones bien detalladas.

Suele firmarse entre particulares para acordar la compraventa de una vivienda.

Seguridad jurídica

Aunque está recogido en la Ley de Venta a Plazos de Bienes Muebles, su seguridad jurídica es menor.

Brinda una mayor seguridad jurídica al estar contemplado en el Código Civil.

Rescisión

Sólo se puede rescindir si la invalidación del contrato está recogida en el documento firmado.

Puede rescindirse pagando la indemnización acordada en el contrato. 

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¿Cuánto se paga en un contrato de reserva?

Otro aspecto a destacar del contrato de reserva de una vivienda es cuánto dinero debe entregarse en concepto de anticipo y si es posible recuperar la señal en el supuesto de que el comprador no llegue a culminar la operación inmobiliaria.

¿Cuánto dinero se entrega en concepto de reserva?

En lo referente a cuánto dinero se entrega en concepto de reserva, dependerá del acuerdo entre ambas partes. Pero, por lo general:

  • La reserva suele representar el 3% del precio de la vivienda.
  • Dicho porcentaje podrá ampliarse al 5% si el plazo entre la firma del contrato y la compra de la propiedad es dilatado.
  • O incluso reducirse al 1% si la operación de compraventa se cierra de manera inmediata.

¿Se puede recuperar el dinero de la reserva?

Si a estas alturas de la guía te planteas si podrás recuperar el dinero de la reserva si la operación de compraventa no se consuma, la respuesta la encontrarás en el tipo de documento y lo estipulado en el contrato de reserva de vivienda:

  • Si el comprador incumple las condiciones y/o los plazos, tiene problemas de financiación o desiste, entre otros supuestos, lo normal, salvo que la clase de contrato o la cláusula establezca otro proceder, es que el vendedor retenga la reserva y el comprador no recupere el dinero.
  • Y si el vendedor no cumple lo establecido en el contrato, deberá devolver la señal al comprador.

En este asunto es fundamental entender el tipo de contrato, los términos reflejados en el documento y los derechos legales de ambas partes. En caso de retención de una reserva, los expertos aconsejan revisar el contrato firmado, aclarar cualquier diferencia con el vendedor y, si es necesario, buscar asesoramiento legal para resolver las cuestiones que puedan plantearse.

¿Cómo cancelar un contrato de reserva de vivienda?

Como se ha comentado en el apartado dedicado a la comparación entre un contrato de arras y un contrato de reserva de vivienda, este último solamente se puede cancelar si el documento no es vinculante o la rescisión está contemplada en el contrato. Entre las condiciones para anularlo se encuentran las ya mencionadas:

  • Incumplimiento de condiciones y/o plazos por parte del comprador.
  • Problemas con la financiación.
  • Desistimiento del comprador.

Cualquiera de estas situaciones hay que ponerlas en conocimiento del vendedor. Si el documento firmado no especifica que puede cancelarse el contrato, lo habitual es que el comprador pierda el dinero entregado en concepto de reserva o tenga que pagar una indemnización al vendedor.

Pero si es este último quien decide cancelar el contrato, tendrá que devolver la señal al comprador e incluso indemnizarle por los daños y perjuicios causados.

Por todo lo expuesto, confiamos en haberte ayudado a saber qué es un contrato de reserva de vivienda. Si vas a comprar un piso o chalet en ejecución o de obra nueva, lo normal es que lo firmes y entregues una señal. Para evitar malentendidos posteriores, es aconsejable que lo leas detenidamente y esclarezcas cualquier duda con el vendedor antes de suscribirlo.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio firmar un contrato de reserva para comprar una vivienda?

¿Qué pasa si el vendedor cancela la reserva?

¿Puedo negociar el importe de la reserva?

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