Los tres obligatorios tributos al traspasar un inmueble

¿Qué impuestos se pagan al vender una casa?

En general, nos referimos básicamente a los siguientes tres tributos que tendremos que saldar con la Agencia Tributaria tras la venta de la vivienda:

• El Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF): tendremos que hacer constar la cuantía obtenida por la operación cuando llegue el momento del periodo de declaración.
• La plusvalía municipal: este gravamen corresponde a las entidades locales. Conviene destacar que ha experimentado considerables cambios a raíz de una sentencia del Tribunal Constitucional (TC) que obligó al Gobierno a aprobar un Real Decreto para su modificación urgente. 
• El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): esta tasa es de naturaleza local y, por lo tanto, corresponde a los ayuntamientos su recaudación.

Ahora que ya los hemos enumerado, vamos a verlos detenidamente, uno por uno:

El IRPF

Deberemos abonar este impuesto si la venta se ha consumado durante el año del devengo del impuesto, pero solo si hemos obtenido una ganancia patrimonial con la operación. Es decir, únicamente será necesario en el caso de que hayamos vendido la finca a un precio superior al que en su momento tuvimos que abonar por su compra.

De esta manera, en caso de que se haya apreciado un beneficio tendremos que tener en cuenta lo siguiente que establece la Agencia Tributaria:

• Sobre los primeros 6.000 euros se aplica un IRPF del 19 %.
• Entre 6.000 y 50.000 euros, el impuesto sube al 21 %.
• Desde 50.000 a 200.000 euros, hablaremos de un importe del 23 % de IRPF. 
• Si las ganancias superan los 200.000 euros, el porcentaje será del  26 %. 

Pero ¿qué sucede si hay pérdidas patrimoniales? En estos casos el vendedor tendrá derecho a la devolución del exceso retenido, ya que no hay ganancia alguna.

Además, la ley contempla una serie de excepciones que nos exoneran de tal obligación. ¿Tienes curiosidad por saber cuáles son? Te las desglosamos:

• La casa vendida era nuestra vivienda habitual y todo el dinero obtenido se reinvierte en la compra de otro inmueble que se convertirá en nuestra nueva residencia habitual. En el caso de que solo se emplee una parte de esta cantidad para la compra de la nueva, únicamente se tributará sobre un porcentaje equivalente a la ganancia patrimonial.
• La persona que vende su vivienda habitual supera los 65 años.
• El vendedor rebasa los 65 años y, aunque no vende su vivienda habitual, este dinero lo emplea para contratar una renta vitalicia.
• El piso o la casa se entregan como dación en pago. Acerca de esto debemos matizar que está exenta de tributación en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como Plusvalía.

La plusvalía municipal

Dicho impuesto tiene como propósito gravar el incremento del valor del suelo. Su abono debe hacerse tanto al vender una vivienda como al efectuar una donación, una herencia o donación, transmisión o permuta.

En el último año dicha tasa ha sido objeto de importantes novedades. Así, desde finales de 2021, debemos atenernos a la nueva regulación de la plusvalía municipal en virtud del Real Decreto-ley que modifica su forma de cálculo. Una modificación que tiene el propósito de adaptarlo a la sentencia del Tribunal Constitucional por la cual se declaraba ilegal este tributo por obligar a los particulares a su pago, aunque no hubieran obtenido un beneficio con la venta. 

Por consiguiente, en virtud de la nueva regulación, quien venda una casa con pérdidas estará exento del pago de la plusvalía a partir de esta nueva norma. Antes podía suceder que el propietario de una vivienda la hubiera adquirido por 300.000 euros y que, pasados los años, al desprenderse de ella no consiguiera venderla por más de 270.000. En este caso, parece claro que resulta un sinsentido que tenga que pagar un impuesto por un beneficio que no es tal, más bien es un claro ejemplo de pérdida económica.

Por otro lado, si existe una ganancia, recuerda que este impuesto deberá saldarse treinta días después de la venta de la casa y no más tarde.

El IBI

El IBI tiene una periodicidad anual y su pago corre a cargo del propietario de la vivienda con fecha de 1 de enero del año fiscal en curso. Esto significa que si la venta se consuma con posterioridad, el vendedor será quien deba pagar dicho gravamen y no el nuevo titular.

Si la venta del inmueble la gestiona una inmobiliaria, sus profesionales nos informarán acerca de todos los pormenores para evitar incurrir en cualquier ilegalidad con Hacienda. En cambio, si somos nosotros mismos los que nos encargamos de tramitar todo el proceso, tendremos que ser especialmente cuidadosos con todos los impuestos para evitar olvidos y despistes que pueden salirnos muy caros.

Si estás pensando en vender tu vivienda no te pierdas este post en el que contamos todos los detalles sobre los gastos de la venta de una vivienda.