Sin duda, la entrega de llaves de nuestra vivienda es un momento muy ilusionante. Pero, una vez adquirida, es posible que la alegría se torne en disgusto debido a la aparición de una serie de defectos que no habíamos advertido. Es lo que se conoce como vicios ocultos. Si no estás familiarizado con ellos, a través de esta guía vamos a explicarte qué son y qué debes hacer para reclamarlos. ¡Sigue leyendo!
En cuanto a qué son los vicios ocultos en una vivienda, se trata de defectos que no se aprecian a simple vista y que el comprador no es capaz de advertir antes de formalizar la escritura de compraventa. Tanto es así que se detectan una vez adquirida una casa.
Para que entiendas mejor qué es un vicio oculto en una vivienda, el mismo debe distinguirse por una serie de características para que pueda ser considerado como tal:
Así pues, podemos resumir que los vicios ocultos de una vivienda son los fallos, errores o defectos que no pueden ser detectados a simple vista; es decir, en el momento de formalizar el contrato de compraventa.
Para que te hagas una idea más precisa sobre qué se consideran vicios ocultos, estos ejemplos te ayudarán a comprender a qué nos referimos:
Si se considera que hay daños ocultos en una vivienda, antes de presentar una reclamación es imprescindible poner en práctica el siguiente procedimiento:
Siempre que el vendedor acepte asumir la existencia de los daños, la solución del problema no presentará muchas dificultades, pues se encargará de resolverlo. Cosa distinta es que no sea así. Entonces, tocará dar estos pasos.
En lo relativo a la forma de indemnizar o restaurar los vicios ocultos, el artículo 1486 del Código Civil dispone estas tres acciones:
En dicho artículo, el Código Civil también precisa que si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos y se los ocultó al comprador, este último será indemnizado por daños y perjuicios si opta por la resolución del contrato.
Ahora que ya sabes cómo reclamar un vicio oculto de una vivienda, vamos a recordar cuáles son los requisitos que debe reunir un vicio para ser considerado oculto. Aunque ya hemos hecho referencia a ellos, conviene repasarlos:
En cuanto a cuál es el plazo para reclamar los vicios ocultos de una vivienda, depende del tipo de edificación: vivienda nueva o de segunda mano.
En lo referente a las viviendas a estrenar, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece cuál es la garantía de obra nueva en función de los daños:
Al margen de la garantía, cuando se detectan vicios ocultos en una vivienda nueva hay un plazo de dos años para reclamar a la promotora.
Y si la vivienda es de segunda mano, los plazos para reclamar se reducen a seis meses en los tres tipos de defectos. Pero, ojo:
Pero, además de conocer la existencia de una garantía de vicios ocultos en la vivienda y los plazos para reclamar, es fundamental estar al tanto de los límites de la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos.
Sobre esta cuestión, ya ha quedado claro que, en el caso de haberlos, el vendedor tiene una responsabilidad, por cierto, regulada en el artículo 1484 del Código Civil:
Ahora bien, a continuación, el Código Civil advierte que «el vendedor no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos». Como, por ejemplo, un perito del sector inmobiliario.
Asimismo, el vendedor no tendrá que asumir ninguna indemnización por defectos que surjan con posterioridad a la venta de la vivienda. Y tampoco si el contrato de compraventa incluye una cláusula que impida al comprador reclamar vicios ocultos que no fueran del conocimiento del vendedor.
En definitiva, confiamos en haberte ayudado a saber qué son los vicios ocultos y cómo reclamarlos. Si estás pensando en adquirir una vivienda, es importante que prestes atención a todos los detalles de terminación, habitabilidad y estructurales. Y antes de firmar el contrato, debes tener claro cómo responderá el vendedor si, tras la venta, aparecen estos desperfectos.
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