¿Cómo se divide la herencia de una casa?

¿Es posible dividir una casa para dos hermanos?

Puestos a suponer, quizás te surja esta duda: «¿Es posible dividir una casa para dos hermanos?». Sobre dicha cuestión, conviene aclarar que una vivienda es un bien indivisible y, por lo tanto, no puede repartirse físicamente entre herederos. La excepción para dividir la propiedad es hacer un proyecto de segregación:

• Si no has oído hablar de él, un proyecto de segregación consiste en separar una parte de una vivienda para crear otra independiente.
• Y ello precisa una autorización administrativa y, en los edificios, la aprobación de la junta de propietarios.
• Obviamente, la nueva vivienda requerirá una cédula de habitabilidad.
• Y la división de la propiedad debe inscribirse en el Registro.

Qué opciones tienen los herederos

Cuando reciben una propiedad, los herederos han de tener claro cómo se reparte una herencia de una casa. Por lo general, hay tres opciones para solventar dicha situación:

• Mantener la copropiedad.
• Vender la vivienda y repartirse el dinero.
• Que uno de los herederos adquiera la totalidad de la casa y compense a los demás.

Lógicamente, cada una de estas alternativas presenta sus particularidades, ventajas e inconvenientes. De ahí que sea aconsejable estudiarlas y valorarlas previamente, con el asesoramiento de expertos, antes de llevarlas a la práctica.

Poner la vivienda a nombre de todos los herederos

Si los herederos deciden mantener la vivienda a nombre de todos, pasan a ser copropietarios. Esta opción puede ser adecuada cuando se desea conservar la propiedad en la familia o no existe una necesidad inmediata de venderla. Pero veamos sus pros y contras:

Ventajas de la copropiedad en una casa heredada

• Como se ha comentado, la copropiedad facilita mantener la vivienda dentro de un núcleo familiar.
• Asimismo, posibilita utilizar la casa entre varios herederos o alquilarla para obtener ingresos.
• Y evita los costes y trámites adicionales asociados a la venta de la propiedad o la adjudicación a un solo heredero.

Desventajas de la copropiedad en una casa heredada

• En una copropiedad, las decisiones sobre una vivienda deben tomarse conjuntamente. Y eso puede ser fuente de conflictos.
• Además, salvo que se acuerde otra solución, todos los copropietarios tienen que asumir los gastos de mantenimiento –incluyendo posibles derramas–, impuestos, reformas, etc.
• Y si en el futuro algún heredero decide dejar de ser copropietario, podría afectar económicamente al resto. Incluso la situación podría acabar en los juzgados en caso de desacuerdo.

Vender la casa heredada y repartir el dinero

En lo referente a cómo se reparte una herencia de una casa, otra alternativa es vender la vivienda y distribuir el dinero que se obtenga entre los herederos según su cuota de participación. Para ello:

1. En primer lugar, hay que saldar cualquier deuda pendiente que tenga la casa.
2. A continuación, abonar los gastos derivados de la venta (honorarios del notario, gestoría, impuestos, comisiones de agentes inmobiliarios, etc.).
3. Por último, el importe neto obtenido se reparte entre los herederos.

Uno de los herederos quiere quedarse con la casa

Y otra opción es que uno de los herederos tenga un interés especial en quedarse con la propiedad. Si los demás aceptan su proposición, tiene que seguir estos pasos para que la vivienda figure a su nombre:

• Solicitar una tasación de la vivienda para conocer su valor de mercado.
• Pagar a los demás herederos la parte correspondiente a su porcentaje en la herencia, ya sea con fondos propios o solicitando un préstamo.
• Formalizar el acuerdo en una notaría para garantizar la seguridad jurídica del proceso.

Si lo que te preocupa es cómo se reparte una herencia de una casa entre hermanos, habrás visto que hay diferentes alternativas. Cada una de ellas presenta sus particularidades, por lo que es recomendable analizarlas con detenimiento antes de tomar una decisión.

Gastos e impuestos al heredar una vivienda

Por cierto: es imprescindible saber qué impuestos se pagan al heredar una vivienda y qué gastos hay que asumir. Un aspecto relevante que, en algunos casos, no resulta del agrado de los herederos, pues representa un desembolso extra no previsto.

¿Qué impuestos se pagan al heredar una casa?

Comenzando con los impuestos, hay dos tributos que han de satisfacerse cuando se hereda una vivienda: el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana:

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Dependiendo del valor de la casa, el tipo aplicable oscila entre el 7,65% y el 34%. No obstante, cada comunidad autónoma puede determinar qué tipo de gravamen aplica y establecer reducciones, bonificaciones o mínimos exentos.
• Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Popularmente conocido como plusvalía municipal, el periodo de pago es de seis meses contados desde la fecha de fallecimiento del propietario, si bien se contempla una prórroga de otros seis meses si se avisa dentro de plazo. Y para calcularlo se tiene en cuenta la fecha en la que el testador compró la casa y la fecha en que es recibida por los herederos.

Gastos compartidos por los herederos

Y aceptar una herencia también requiere afrontar los gastos de notaría y registro, así como aquellos relacionados con el mantenimiento y las cargas de la vivienda. Veamos…

• Gastos de notaría y Registro de la Propiedad. Imprescindibles para formalizar el cambio de titularidad de la vivienda. A estos gastos es habitual sumar los de un bufete de abogados, si la herencia presenta alguna complejidad, y la gestoría para agilizar los trámites y pagos de impuestos.
• Mantenimiento y cargas de la vivienda. De igual manera, se deben contemplar los gastos de comunidad, IBI, seguro de hogar, posibles deudas asociadas (por ejemplo, una hipoteca), etc.

¿Qué hacer si hay conflictos en la división de la herencia?

Como ya se ha comentado, a la hora de determinar cómo se divide la herencia de una casa es probable que surjan conflictos. Y si es así, ¿cuál es la manera más apropiada de proceder? ¿Cómo pueden resolverse las desavenencias?

Acuerdo entre herederos

Lo mejor que puede suceder es que haya un acuerdo entre herederos. Al haber consenso, bastará con que acudan a la notaría, acepten la herencia y formalicen los trámites necesarios. Pero si hay algún tipo de diferencia, para alcanzar un acuerdo se aconseja poner en práctica:

• Una comunicación clara entre herederos y contratar los servicios de un abogado para que lleve a cabo labores de mediación.
• Redactar acuerdos por escrito para evitar malentendidos.

Qué hacer si no hay acuerdo

Y para las situaciones extremas en las que no se llegue a un acuerdo ni siquiera con la figura de un mediador, la solución pasará por solicitar la división judicial de la herencia. Se trata de un procedimiento legal, contemplado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que se inicia cuando los herederos no llegan a un acuerdo sobre el reparto de los bienes de un fallecido.

En resumen, si te preguntas cómo se reparte la herencia de una casa verás que no hay término medio: el proceso puede ser muy sencillo o complicarse si no hay acuerdo entre herederos. En cualquier caso, como se ha comentado, lo mejor es ponerse en manos de profesionales especializados en estas gestiones.

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