¿Cómo calcular la rentabilidad del alquiler?
En nuestro país es muy frecuente que los inversionistas recurran a la compra de una vivienda con el ánimo de ponerla en alquiler y, de esta manera, conseguir una fuente de ingresos extra. Sin embargo, es posible que surjan ciertas dudas sobre cómo calcular la rentabilidad del alquiler. Si es tu caso, a continuación trataremos de responder a todas ellas.
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Todo esto te servirá para saber qué tienes que tener en cuenta en el caso de que desees comprar para alquilar.
¿Qué es la rentabilidad del alquiler?
La rentabilidad del alquiler es el beneficio que podemos sacar del arrendamiento de una vivienda. A día de hoy es una opción bastante tentadora, pues se sitúa de media en el 7%, aunque en algunas zonas es todavía mejor.
A esto se suma que desde el gobierno se está incentivando que los propietarios saquen las viviendas que tengan desocupadas al mercado del alquiler. Tanto es así que existen infinidad de gastos deducibles por arrendar la vivienda.
Pero antes de animarnos a invertir en vivienda para alquilarla debemos averiguar si resulta un negocio rentable y si vale la pena dar el paso. Recuerda que la rentabilidad debe ser lo suficientemente elevada para que podamos contrarrestar los gastos de mantenimiento, como la hipoteca o los impuestos que debemos pagar, además de obtener un beneficio.
¿Qué es la rentabilidad bruta del alquiler?
Para calcular la rentabilidad bruta de tu piso, debes tener presentes dos valores: el precio de compra del inmueble y la renta mensual que percibes por su alquiler.
Dicho esto, no queda duda de que en la rentabilidad neta de un alquiler se contemplan todas las variables y los gastos asociados a la compraventa. En suma, nos permite conocer mejor nuestro posible beneficio.
¿Cómo calcular la rentabilidad bruta del alquiler?
Para entenderlo un poco mejor, podemos utilizar un sencillo ejemplo. Lo primero que debemos saber es la renta que obtenemos por el arrendamiento:
1.000 € x 12 meses = 12.000 €
A continuación, dividimos la renta anual entre el precio del inmueble:
12.000 € / 200.000 € = 0,06
Finalmente, multiplicamos este resultado por 100:
0,06 x 100 = 6 %
Es decir, la rentabilidad bruta de nuestra vivienda de alquiler sería de un 6%.
¿Qué es la rentabilidad neta del alquiler?
En el caso de que necesitemos averiguar la rentabilidad neta, no solo necesitaremos el precio de compra y las rentas mensuales, sino también otros gastos asociados a la compra y el mantenimiento del inmueble.
En concreto, hablamos de los siguientes:
- Gastos de inversión.
- Gastos de reformas.
- Gastos de compraventa.
- Gastos de mantenimiento: Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), gastos de la comunidad, seguro de hogar, costes de suministros. como luz o agua, previsión de posibles reparaciones, etc.
Gastos de inversión
Entre los gastos de inversión debemos citar el coste de la reforma, ya que es muy posible que hayamos necesitado introducir mejoras o amueblarla. No hay que olvidar la cuota de la hipoteca y cualquier otro gasto de compraventa como los impuestos.
Gastos fijos de la vivienda
Resulta evidente que mantener una casa no es gratis, sino que entraña un coste como el pago de la luz, el agua y el gas, así como el pago de la comunidad de vecinos.
Coste del mantenimiento
En esta sección incluiríamos las reparaciones imprevistas, así como derramas o gastos extraordinarios de la Comunidad de Propietarios. También se suma cualquier tipo de gasto en el que tengamos que incurrir una vez que el inquilino deja la casa como limpieza, pintura o reparaciones debido a desperfectos.
¿Cómo calcular la rentabilidad neta con hipoteca?
Es bastante frecuente que nos hayamos visto abocados a solicitar una hipoteca para poder comprar esta vivienda que pretendemos alquilar. En este caso, vamos a estudiar cómo podríamos calcular la rentabilidad con un préstamo hipotecario a través de un ejemplo:
Imaginemos que nuestra cuota mensual hipotecaria es de 600 €, esto supone 7.200 € al año. De esta cantidad una parte corresponderá a intereses, que es el coste de la hipoteca que deberemos incorporar a los gastos fijos.
De esos 7.200 € anuales que debemos pagar por la hipoteca, aproximadamente la mitad son intereses. Es decir, unos 3.500 € deberemos sumarlos a nuestros gastos fijos.
Después dividiremos los ingresos netos anuales entre la parte del precio pagada con fondos propios del comprador y lo multiplicaremos por 100.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una buena rentabilidad de alquiler?
¿Cuál es la diferencia entre rentabilidad bruta y neta?
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