edificios-madrid
Consejos

¿Qué prevalece si no coinciden? ¿Registro o catastro?

El Registro de la Propiedad y el Catastro son dos organismos que casi siempre reflejan la misma información sin que haya diferencias reseñables entre uno y otro. No obstante, en ocasiones difieren, sobre todo en edificios antiguos. En ese caso, ¿qué prevalece si no coinciden? ¿el Registro o el Catastro? Vamos a analizarlo en este artículo.

Por regla general, siempre deben predominar los datos del Registro de la Propiedad, aunque conviene recordar que, si bien el Catastro actúa como un registro administrativo de todos los inmuebles, a efectos de impuestos y desarrollo de planes de ordenación, corresponde al Registro de la Propiedad garantizar jurídicamente la titularidad de un inmueble en particular.

Lo cierto es que en este organismo se consigna toda la información relevante sobre una propiedad, como su descripción, quién es el titular, así como todas las cargas –posibles hipotecas o usufructos– que pesan sobre ellas.

¿Qué pasa si no coincide el catastro con el registro?

Dada esta situación, que suele tener relación sobre todo con los datos referidos a los metros, la volumetría o los linderos, debemos tener en cuenta lo siguiente:

  • Si las diferencias existentes no superan el 10 %, no será necesaria la apertura de expediente.
  • Si las diferencias rebasan el 10 %, el notario deberá abrir un expediente hipotecario.

Por lo tanto, si, por ejemplo, descubrimos que existen diferencias entre la superficie de Catastro y la de Registro, debemos averiguar dónde está el error y corregir la situación con la intención de evitar problemas futuros. No en vano, una posible inexactitud puede ocasionar problemas a los propietarios, pues puede ahuyentar a los interesados en adquirir la propiedad. Por ello es importante subsanarlos cuanto antes.

Debemos tener presente que aunque el Catastro y el Registro son organismos independientes es recomendable que exista coordinación entre los datos que recogen ambos.

De esta manera, debemos actuar en cuanto detectemos diferencias. En primer lugar, tendremos que averiguar cuál de los dos está equivocado. A este respecto, la Ley Hipotecaria ofrece diferentes vías para solventar estas disparidades de datos y son las siguientes:

  • La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro.
  • El deslinde registral de la finca.
  • La rectificación de su descripción.
  • La inscripción de plantaciones, edificaciones, instalaciones y otras mejoras incorporadas a la finca.
  • La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a favor de persona alguna.
  • Las operaciones registrales sobre bienes de las Administraciones Públicas, en virtud de certificación administrativa.
  • El expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
  • El procedimiento de subsanación de la doble o múltiple inmatriculación.
  • El expediente de liberación registral de cargas o gravámenes extinguidos por prescripción, caducidad o no uso.

Dicho todo esto, debemos tener más que claro de que, en el caso de que se produzca una situación como la descrita, es el Registro de la Propiedad el que tiene la última palabra. Por último, con carácter general, siempre es recomendable subsanar el error cuanto antes, aunque el notario únicamente abrirá expediente si las diferencias son sustanciales (más del 10 %).