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Eficiencia

¿Se puede vender una propiedad si un heredero no quiere?

Uno de los escenarios más habituales es que, tras fallecer los progenitores u otro familiar, varias personas (como los hijos del difunto) reciban en herencia una finca de manera conjunta. En estas situaciones, surge a menudo la propuesta de vender por parte de los herederos, pero ¿se puede vender la propiedad si uno de ellos no quiere?

En tales circunstancias podemos encontrarnos con diferentes alternativas que explicamos a continuación:

  • El que no desea vender decide comprar al resto de herederos la parte que les ha correspondido. De esta manera, se convierte en único propietario.
  • Si no le convence esta posibilidad o carece del dinero suficiente para ponerla en práctica, el inmueble se venderá y recibirá la parte proporcional a su participación.
  • Se busca una tercera vía si fracasa todo lo anterior. En estos casos se suele recurrir a la partición judicial de la herencia y la subasta pública del inmueble.

Conviene subrayar que la ley no obliga a nadie a vender su parte si no quiere hacerlo. Por lo tanto, no vale la mayoría, sino el consentimiento de todos y cada uno de los dueños, pero tampoco se puede obligar a nadie a permanecer como copropietario.

Entrada de una vivenda

La subasta pública

En definitiva, no queda más opción que llegar a un acuerdo e incluso emprender un procedimiento para la partición judicial (actio communi dividendo).

Debemos tener presente que el Código Civil dispone que basta con que “uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga”. En suma, cualquier copropietario podrá pedir la venta en pública subasta y estos son los pasos necesarios para llevar este trámite adelante:

  • La tasación de la vivienda a través de la figura de un perito que puede designarse de manera privada o atenerse al profesional que nombre el juez.
  • Los herederos pueden mostrar su disconformidad con la valoración realizada por este experto y solicitar que se revise.
  • Se abre la pública subasta y cualquiera de los copropietarios puede pujar, a excepción del que se resistía a su venta que deberá abstenerse. 
  • Todos los interesados en la puja, salvo los herederos, deberán realizar un depósito para poder concurrir a la subasta en concepto de fianza, que será del 30 % del valor de tasación.

No obstante, la subasta pública no es un paso deseable para ninguno de los herederos dado que, además de crear tensiones familiares y comportar unos gastos judiciales para sufragar los honorarios de abogado y procurador, implica que el inmueble sea vendido probablemente a un precio bastante inferior al del valor de mercado. De esta manera, se ocasiona un evidente perjuicio económico a los dueños. 

Trámites ante notario

En conclusión, este proindiviso o copropiedad, en el que cada heredero dispone de una parte del inmueble, puede ocasionar múltiples controversias. Siempre es recomendable tratar de llegar a un acuerdo y no verse abocados a recurrir a un proceso judicial.