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Diferencias existentes entre suelos urbanos y urbanizables

Una de las grandes preguntas que nos asaltan cuando tenemos una parcela es saber exactamente de qué clase de suelo se trata. Es muy probable que hayas escuchado hablar de varias tipologías y todavía tengas dudas sobre las diferencias entre terreno urbano y urbanizable. 

Para empezar, nuestra legislación establece varias tipologías de suelo, pero, en este artículo, vamos a centrarnos únicamente en el suelo urbano y en el suelo urbanizable.

Enseguida, abordamos la definición de ambos y vamos a explicártelo de la manera más clara posible para poder establecer posteriormente sus diferencias.

Suelo urbano

El suelo urbano es aquel que dispone de servicios y dotaciones básicas como calles pavimentadas, red de abastecimiento, alcantarillado o suministro de energía eléctrica…

Además, dentro de ésta podemos hablar de otras dos subcategorías:

Suelo urbano consolidado

Es aquel conformado por las parcelas edificadas y los solares que puedan hallarse en sus intersecciones. El propietario de un solar podrá construir directamente, siempre que solicite la oportuna licencia de obra para ello.

Suelo urbano no consolidado

Estamos ante zonas urbanas en las que es preciso acometer todavía operaciones para terminar de urbanizar. Ello implica que los dueños de cualquier parcela no podrán construir si antes no ceden al Ayuntamiento –de manera gratuita– un 10 % del aprovechamiento existente. Esta cesión es necesaria para construir las calles y plazas que se hayan previsto en este suelo. Podríamos definirlo como un suelo urbano “próximamente consolidado”, ya que le falta muy poco para adquirir esta categoría.

Residencial en construcción

Suelo urbanizable

Por su parte, el suelo urbanizable se compone de aquellos terrenos que el planeamiento general de cada municipio considera adecuados para ser urbanizados. Por lo general, tiene esta consideración el suelo que será necesario para absorber el crecimiento previsible de la ciudad.

Asimismo, encontramos diferentes tipos de suelo urbanizable:

Suelo urbanizable ordenado

Dispone de un Plan General de desarrollo que describe exactamente cómo debe ser urbanizado.

Suelo urbanizable sectorizado

El Ayuntamiento establece las condiciones para su transformación en un Plan Especial.

Suelo urbanizable no sectorizado

No cuentan con ningún sector ni plan urbanístico especial.

Una vez dicho esto, toca esclarecer las diferencias existentes entre el terreno urbano y urbanizable. Aunque es probable que ya tengas claro este asunto, nunca viene mal un breve repaso:

  • El suelo urbanizable carece de calles, alcantarillado y otros servicios básicos con los que sí cuenta el suelo urbano consolidado y que hallamos también en gran parte del no consolidado.
  • El urbanizable necesita ser urbanizado para poder construir en él.

Ten presente que para construir en suelo urbanizable tenemos que desarrollarlo y urbanizar con la elaboración de un proyecto de urbanización que incluya calles, aceras, infraestructuras… Cada propietario habrá de ceder un porcentaje de superficie de su parcela y costear los gastos de urbanización.

Mientras tanto, el suelo se trata como rústico y habrá que atenerse a la condiciones para construir que marcan esta clase de suelos. Debemos subrayar que sólo se pueden construir las edificaciones que permite la Ley del Suelo que, en su mayoría, están vinculadas a explotaciones agropecuarias.

En definitiva, y para evitar sorpresas, siempre es recomendable consultar la normativa urbanística del ayuntamiento, así como su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y averiguar exactamente de qué naturaleza es el suelo que nos interesa comprar.